半岛体育前几天，我在逛谢家湾永辉超市时，发现有一些商铺业主在谢家湾万象里永辉超市门口讨要说法，情绪激动。

　　有一位贷款买商铺的业主，目前家庭经济已面临困难，但每月还着商铺贷款的月供，却拿不到一分钱租金，商铺也收不回来。她曾在这里情绪激动到昏倒，120救护人员也来了，但她表示没钱，也不敢跟120去医院，旁边一位老人帮她按摩太阳穴来缓解，看起来非常可怜。

　　你敢不敢相信，约750户购房人，花几十万买了万象里带永辉超市租约的商铺，近四年时间一分钱租金都没收到，而商铺使用权也收不回来。

　　你敢不敢相信，购房人去法院起诉了，也跑了相关各部门，但都没用，问题迄今得不到解决，购房人面临着房财两空的局面。

　　这是什么样的惊天大陷阱？今天，我们来扒一扒谢家湾万象里永辉超市商铺事件。

　　2019年3月6日，注册资本仅30万的重庆耀正商业管理公司，与华润签订了买卖合同，以3500万的总价，购买了谢家湾华润万象里负一层商铺。

　　该层商铺产权总建筑面积为11366平方米，套内面积为7641.99平方米，公摊率约33%。其后，耀正将整层商铺切割成843个小产权，切割后843个商铺建筑面积不变，但因为增加过道面积，商铺总套内面积变为4421.15平米，公摊率达到惊人的61%。

　　切割后，每个小商铺建面十几个平方不等，但公摊率为61%，实际套内面积只有几个平方。根据一份价格表，耀正给商铺定价为建面单价2.5万左右。耀正3500万买来的商铺，半岛体育切割成843个小商铺后 ，货值定价竟达到2.8亿！

　　最终，耀正仅用半年时间，就将800多个商铺都卖出去了，在前三年不用再给租金的情况下（耀正宣传前三年租金已抵扣房款），实现销售金额约2亿元左右。

　　那么，这些商铺到底值得多少钱？华润3500万卖给耀正，是否涉嫌低价贱卖商铺？

　　2017年5月31日，华润和永辉达成了为期16年的租赁合同，永辉超市入驻万象里。

　　大家应该能理解，各大开发商为了引入永辉超市这类主力商家，所要求的租金都不高，而且会给一定免租期的优惠政策。而引入超市后，会大大提升上面几层商铺的价值。开发商以低租金引入大超市的做法是业内普遍做法，总体其实很合算。

　　永辉超市获得一年免租期，此后的第一年到第三年，租金为25元/月/㎡，此后第四年到第六年，租金为27元/月/㎡；第七年到第九年，租金为29元/月/㎡；第十年到第十二年，租金为33元/月/㎡；第十二年到第十五年，租金为36元/月/㎡。

　　注意一下，华润给永辉超市的计租面积为7328㎡（负一层7312㎡，一层16㎡）。半岛体育而负一层整层建面为11136㎡。我算了一下，在第一年免租的情况下，华润和永辉超市十六年长租约的总租金为3957.13万元。如果按整层建面11136㎡来计算，16年时间平均每平米月租金仅18.5元。

　　耀正以3500万购买万象里负一层永辉超市租约商铺，如果长期持有收租，大概14年左右回本，其投资回报率大约7%左右，这样的回报率双方都能接受。所以华润3500万卖铺，看起来算不上贱卖资产。

　　而对于从耀正手上买铺的购房群体来说，大家花2亿多总价购买，即便永辉超市15年租金3957万元全部被他们拿到，15年时间他们连四分之一的成本都收不回来，这个回报率连2%都不到，为什么他们会去买呢?

　　“热销全城，势不可挡 ”，“杨家坪万象城商圈，总价28万起，带租约旺铺，抢到即赚到。”这样的宣传广告是不是非常有吸引力。

　　“万象成型，投资即收益”，“现铺出售，即买即收租”，“5大价值，越算越划算”。“即买即办产权，即买即收租金”，“年租金按总价7%递增”，“终身包租包管理”，这样的宣传承诺，是不是非常诱人？

　　据某位购房人解释了她最终购铺的理由：一是了解到华润置业与永辉超市就这块商铺签订了长达16年的租赁合同，大品牌有保障，且位置核心人流量大。二是耀正公司宣称带租约保障，首年租金按回报率6%计算，第二年和第三年回报率按7%计算。这样的回报令购房人感到满意。

　　耀正以商业机密为由，拒绝透露永辉的真实租约情况，但却用返租的把戏来套路购房人。购买者们因此还傻傻地相信，耀正公司虚构的抵扣租金，就是永辉超市真实的租金。

　　但实际上，耀正公司只是在给业主方的计价单和缴费通知单上写明了租金收益，在合同上并未体现出任何有关租金的内容。

　　原来，2019年2月28日，耀正就与丰捷签订委托经营管理合同，将万象里永辉超市所在商铺委托给丰捷。而此时耀正和华润的商铺买卖合同都还尚未签订， 两者购房合同是一周后才签订。显然耀正买商铺之前就已经计划好了后期操作，可谓预谋已久。

　　另外，买卖不破租赁，即便耀正买下了商铺，永辉超市的租约也是有效的，耀正凭什么将商铺再委托给其它人经营呢？这实在太荒唐了！

　　而业主购买商铺后，又和捷丰签了商铺委托经营合同，约定在前三年，也就是2022年10月8日前业主不再收取租金，而2022年10月8日之后的租约需要另行约定。

　　明眼人能够看出来，业主和丰捷这个租赁合同实际上对业主没有一点卵用。但这套组合操作，却骗得业主心甘情愿花高价买了商铺，且前三年业主一分钱租金都拿不到。

　　耀正公司售房中心（华润A座1503）所在楼层，原为华润销售中心，而且耀正售房中心的证件展示墙上，展示的是华润的产权证书和工程规划许可证。耀正谎称是替华润卖房，早期和购房人的买卖合同中，所写产权证号的权利人也是华润。再加上种种诱惑性宣传，半岛体育迷惑了购房人。

　　后来出问题后，业主们发现华润与耀正签订的买卖合同显示，甲方为华润置地（重庆）有限公司，乙方为重庆耀正商业管理有限公司，而甲方的委托代理人和乙方的代理人竟然是同一人，都为李盛畅。

　　对此，有业主进一步提出质疑，半岛体育耀正公司是否属于华润出售商铺的壳公司，否则很难解释两家公司的代理人为同一人，而且这个代理人是华润缴纳社保的正式员工。

　　对此，有媒体曾致电华润置地（重庆）公司进行询问，相关负责人回应如下：李盛畅仅为人员，业主们是与耀正公司签订的合同，与华润没有关系。针对耀正仅30万注册资本的问题，华润方回应“注册资本不能说明什么问题，耀正与华润的合同流程均是合法合规的”。

　　耀正2019年3月从华润购铺，然后分割成843个小商铺，通过种种套路，到2019年9月便将商铺就销售完毕，购买者达750户。耀正从华润以3500万购买，在半年时间，收取购房资金近2亿，赚得盆满钵满。

　　2019年6月，终于有部分业主发现问题，对耀正公司的资质提出质疑，并在相关网站上进行投诉咨询，九龙坡区不动产登记中心进行了回复：由于耀正公司所售分割商铺目前尚未完善产权登记手续，为避免今后出现纠纷，不动产登记中心已要求耀正公司立即停止销售，同时张贴了特别提示，请广大消费者暂勿购买。

　　此前，九龙坡区不动产登记中心相关负责人对此事也进行公开表态：“耀正公司从华润买过来是整层商铺，产权证办在耀正公司名下，相当于一个二手房，如果要把它分零销售，要先办理分割手续和销售许可。根据重庆市对于非住宅分割销售及权属登记的有关规定，耀正公司如果要正常销售，就必须要经过多个部门审批：先要提交申请和分割图，由规划、建设、消防等部门对分割图进行会审，会审同意分割后再到不动产登记中心办理产权证和销售许可，之后才可以进行销售。耀正公司目前已通过会审，但未在不动产登记中心完善手续。”

　　尽管不动产中心要求耀正公司停止销售，630等媒体也曾对此进行了报道，耀正公司却并未停止销售行为。01:25

　　2019年7月24日，耀正公司突破重重困难，顺利通过了规划、建设、消防、不动产登记中心各等部门审批，拿到了商铺分零销售的不动产权书。也就是说，耀正至少在这个时间之后进行销售才可能是合规的。

　　而此前耀正公司在手续未齐全的情况下，甚至产权还在华润名下时，就一直在进行违规售卖了。

　　实际上，2019年5月初之前，耀正公司与159户业主签订合同，合同产权均为华润产权（产权号001139348）。

　　耀正在2019年4月16日才取得万象大道10号负12号的产权证（产权号为000373505），而这时候耀正已经分零销售约一个月时间。

　　等2019年7月24日耀正真正拿到分零销售的不动产权证，销售实际上已经进入尾声。期间，有个别业主发现耀正公司在售卖过程中手续不齐全，进行了投诉并退回了钱款。但大部分业主还浑然不觉。

　　但2019年8月9日，业主们还是相继收到不动产登记不予受理的告知书，要求补充“承租人放弃优先购买权”的说明材料。且因涉及承租人的异议，需买受人本人到登记中心签署已知悉存在异议自行承担风险的书面承诺。

　　业主们这才知道，当年永辉超市和华润的租约对房屋出售有限制性约定，甲方不得将租赁场地分割成若干单元转让给叁名以上（含叁名）的多名受让人。而且，永辉有优先购买权。

　　另外，买卖不破租赁，虽然商铺从华润卖给耀正，耀正再卖给了众多购房人，但永辉超市和华润签署16年的长租约始终是有效且受法律保护的。

　　在有限制性约定的情况下，耀正却能顺利通过层层关口，顺利将商铺分割成843个商铺，并且在没有资格时就实现了大规模销售和签约，整个过程实在令人费解。

　　2019年8月12日，耀正函告永辉，拟将租赁房进行出售，而实际上此时耀正已经把商铺分割成843个小商铺，并且已经卖得差不多了。永辉回函耀正放弃优先购买权，强调限制性约定的履行义务。

　　2020年4月初开始，耀正的销售办公场所就关门不见人影。当初耀正承诺180个工作日办下来房产证，但时间到期后却迟迟办不下来。

　　后来购买者们经多番努力，于2020年5月27日终于得知了永辉超市实际的租金水平，才知道他们被耀正虚构宣传的租金骗了。此时，业主们均要求耀正公司全额退款以及赔偿违约金，但耀正控制人张晋却说，“要钱没有，随便你们怎么告”。一位业主告诉我，他们很多业主去法院起诉过，都没有用。

　　值得一提的是，2019年5月22日耀正公司投资人由刘晶变更为张晋，同日张晋为法人的重庆乐驰足球俱乐部有限公司被立案，2019年6月6日，张晋被列为失信企业四类人员，直接摆烂。

　　2020年业主们经过多次轰轰烈烈地维权，但并未能实现退款，只是后来业主们的房产证最终还是办下来了，事情暂时平息了一段时间。但业主或许没想到，拿到产权证后，更大的噩梦还在后面。

　　根据购房时的约定，业主购房前三年没有租金。但2022年10月8日之后，业主们应该收租金了。但真正的问题也摆在了眼前。

　　因为买卖不破租赁，尽管商铺被华润卖给耀正，耀正又卖给了购房人，但当初永辉和华润的16年长租约是有效的，永辉的低租金是受到法律保护的，而且根据合同，商铺业主方需要开具发票，永辉才会付租金。

　　然而，耀正把商铺卖给了众多购房人并办理完产权证后，便已经脱身，而且作为失信企业，已经在摆烂状态，显然不可能给永辉超市开具发票。毕竟开具发票还涉及大笔税款。

　　而众多购房人并非公司主体，显然也无法开票。也就是说，2022年10月8日之后，迄今半年时间，永辉超市没有支付任何租金。

　　但问题的关键还不是开票问题，即便业主们能出具发票，但永辉的租金太低，业主们也是难以接受的。

　　如果按照当年永辉和华润的租约合同收租，业主们花二三十万买的商铺，一个月能拿到的租金可能也就两三百块钱，还不如一个车位的租金。

　　业主们想收回商铺，大家另行招商，但这也是不行的。买卖不破租赁，永辉超市的低价租约受法律保护，业主们想在超市大闹来解决问题，也是不行的。

　　退一步来说，即便永辉撤走，750多户业主未来也难以形成统一意见进行招租，空置可能性很大，未来也将是无尽的烦恼。

　　这样一来，业主们几乎已陷入房财两空的困境，叫天天不应，叫地地不灵，实在太糟心了。

　　更可怕的是，这样的事件似乎已不是孤立事件。在某楼市交流群里，半岛体育有网友反映了某区县也存在类似事件。