半岛体育2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之

　　2021上半年，长沙、武汉看涨预期强烈，需求旺盛，绝对成交量更是创近几年新高，调控政策持续趋严，武汉针对热点地区实行集中开盘并出台房票制度，南昌采取“限房价、限地价、一次报价、禁马甲”的土拍规则等。下半年市场预期回落，市场下行明显，年末政策边际调整，金融环境改善，利好年末业绩冲刺，武汉、长沙成交量同比增长，而南昌供需同比双双下滑；郑州年中受洪水冲击，叠加疫情反扑，下半年市场下行明显，土地暗淡成交，楼市去化不佳，年底宏观政策持续发力，市场缓慢修复。

　　2021年，房地产行业迎来深度调整期，武汉楼市不可避免的发生市场波动。受去化降低、集中开盘、预售新规等因素影响，呈现高供给、高库存、低去化特征！区域分化、企业分化和产品分化十分明显。

　　2021年，土地出让金达到1944亿元（全口径），其中住宅用地成交出让金1795亿元，在全国城市中排名第7。首批供地采取了较为宽松的土拍条件和较低的土地保证金，引起共计超百家房企关注，光谷出现溢价超过100%地块，创出地价新高；下半年，随着市场降温，土地出让基本以底价为主，接近7成地块为国资或地方平台公司所获。整体来看，2021年三批次土拍国资、地方平台托底显著，土地出让金占比超6成，民企参与前热后冷明显，民企参与也主要以勾地为主。

　　2021年，武汉新建商品住房全年成交约20.02万套，稳居全国三甲！自2020年6月新版合同启用，装修计入房价，整体均价出现上调，随着下半年市场形势的急速调整，全市各项目以价换量，房价快速上涨态势得到有效抑制。

　　2021年虽然市场总量保持了增长，但房企普遍没有完成年度任务，市场竞争激烈，目前武汉项目数量超过500个，活跃的在售项目至少350个。2021年监测武汉开盘521次，平均去化率41%，创历史新低，同时67%的开盘都伴随打折促销行为，以价换量普遍。预售新政与销售压力的挑战，迫使企业不断改变营销策略和推盘节奏，工抵房、特价房及渠道营销都成为了突围的常规手段。总体来说，主城区情况稍好，开盘去化率为46%，新城区为34%，蔡甸、新洲、汉南等区域降温较为明显。

　　由于近两年的调控和疫情影响，武汉市场存量不断增长。截止2021年12月，武汉商品住宅库存超过2000万平米，处历史高位，出清周期为11.6个月，一些新城区板块超过20个月，压力比较大，后期不排除出台因城施策的差别化政策，针对区域精准供应。

　　武汉在商品房预售资金监管、人才落户、公积金贷款、发展保障性租赁住房等方面进一步优化，更加直接有效，整治市场乱象，大力发展租售并举、支持刚需购房、保障市场平稳运行。武汉不断迈向高质量发展新阶段，更具竞争力的房地产经济，依然是不可或缺的强力引擎。置身优胜劣汰大时代，房企唯有不断提升产品力、服务力、品牌竞争力，成为城市运营商与美好生活服务商。

　　政策维稳，长沙政策调控继续担当全国标兵。2021年长沙首创法拍房“精准限购”、施行二手房“明码交易”，进一步对调控政策进行微调。10月28日，湖南省六部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，出台非住宅商品房去库存10条举措，对长沙高库存的商办市场带来一定利好。综合来看，长沙政策或已触底，全年未推出较为重大的调控政策，整体以微调为主。

　　土地市场方面，“两集中”政策实施，叠加上游信贷政策收紧，三批次集中供地情况大不相同。从土地出让位置来看，长沙城市扩张进入新的阶段，河东隆平高科、黄兴会展板块、河西三环外滨水新城等板块均有多宗土地挂出，政府对城市外围开发意愿较为强烈。半岛体育同时多宗地块毛坯销售限价创所在板块限价新高，楼市预期稳定向好。从三次集中供地情况来看，一批次土地市场热度较高；二批次土拍规则全面升级，房企拿地热情骤降，流拍率骤升；三批次优化相关出让条件，实施精准供地，叠加“央、国、平”托底，稳定收官。

　　纵观2021全年，长沙土地市场城司为绝对主力。城司为土拍托底，稳定市场。未来房地产市场，地方城投和地方国企或将发挥更大作用。

　　2021年长沙楼市成交量价齐增，但上下半年“冷热不均”。上半年楼市成交火热，5月份达到全年最高点；下半年整体市场下行，楼市开始降温，6月开始楼市进入“连降模式”，10月更是达到下半年最低点，成交量仅74.89万方。12月受华润长沙悦府、旭辉铂悦湘江等高端改善项目开盘影响，带动房价出现结构性上涨。

　　从成交面积段来看，100㎡以上户型为绝对主力，占比近九成，120-140㎡、140-200㎡户型占比分别为28%、29%。限购政策下，叠加疫情冲击及三胎政策，长沙置业者购房更倾向于一步到位，改善型需求爆发。未来，核心区域具备优势资源的改善项目将更受市场追捧。

　　元旦节后，年终冲刺节点已过，叠加1月底迎来春节假期，市场进入常规调整阶段，整体市场推盘节奏放缓；部分项目为保持一定热度，针对返乡置业群体推出相关优惠活动；但由于销售折扣减少、中介分销等渠道引流放缓，导致市场成交较为平淡，预计2022年初长沙市场将处于不温不火的平缓期。

　　2021对于南昌楼市而言，是非常具有挑战性的一年。半岛体育在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，楼市限购政策依旧。在上半年稳中求进，而下半年“三道红线”效果显现，部分房企债务出现违约，整个房地产行业运行节奏被打乱，南昌楼市总体呈现持续阴跌、低位震荡、成交量持续低迷的市场态势。

　　政策方面：2021年南昌楼市政策调整较小，但土拍政策迎来了重大改革，2021年9月，市自然资源局发布新政，规定范围内的“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖＋随机摇号”复合交易模式组织出让，至此，南昌进入“拿地摇号”时代，此举政策能够有效引导房企理性拿地，控制房地价差，给予房企一定利润空间，一定程度避免后期交付引起的房屋质量问题。

　　土地方面：2021年，南昌土拍市场热度不高，供地数量及规模同比均明显下滑，其中土地供应同比下降68.8%，土地成交面积同比下降75.1%，仅为2020年的四分之一，土地供应端减少，新项目入市随之减少，对于2022年的市场供需或将带来一定压力。

　　市场方面：2021年南昌楼市或许正在经历最艰难的时刻，商品住宅成交规模及成交金额同比均下滑。全年南昌市（市区+新建区）商品住宅成交510万㎡，较2020年下滑16.2%，较2019年下滑47.3%；2021年全年住宅成交金额649亿元，较2020年下滑10.4%，较2019年下滑39.8%；库存方面，截至2021年12月，南昌市商品住宅库存451万㎡，出清周期12.4个月。南昌虽为江西的省会城市，但无论是人口基数，产业结构和市场规模，城市基本面同周边省会城市均存在一定差距，对于省外人口吸引力、省内人口吸附力不足，加上2020年南昌土地市场大量供地，且部分区域供地节奏的问题，导致库存积压，从而造成低位横盘，持续低迷的局面。

　　整体来看，南昌市房地产市场成交规模在收缩，市场已进入深度调整期。展望2022年，短期经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，在“稳增长”的基础上，南昌楼市出现“V”型反转的可能性不大，在需求没有明显提升下，中短期南昌楼市仍然需要用时间换取空间，通过低位横盘消化当前库存。同时市场分化现象加剧，核心板块在2021年土地供应减少情况下，未来市场供需结构将逐步合理，随着信贷环境的逐步改善，2022年市场有望进一步恢复，板块成交规模或将提升；但偏远郊区由于土地供给较大，供过于求的情况短期内难以得到转变，板块也将持续处于调整阶段。

　　2021年郑州受政策调控、洪水冲击、疫情反扑等影响，房地产市场负重前行，整体行情不佳，全年先扬后抑，上半年市场平稳运行，首次土拍火爆收场，年中受洪水冲击，叠加疫情反扑，下半年市场下行明显，土地暗淡成交，楼市去化不佳，年底宏观政策持续发力，维护“三稳”，市场缓慢修复。

　　政策方面：郑州2021年房地产调控张弛有度，上半年严查经营贷、消费贷，防止资金违规入市，整体政策从严从紧，下半年突发洪水及多轮疫情反复，市场剧烈下行，“稳房价、半岛体育稳预期”、维护房地产市场良性发展成为政策主基调，调控限制政策适度放宽。郑州全年土地三次集中供应，“稳地价”为主基调，“限马甲、限资金、后置审核”，土拍规则不断完善，主城区供地保持稳定，城改定向地撤牌严重，公开地机会增加。

　　土地端：郑州一批次供地成交火爆，房企拿地热情高涨，二、三批次供地成交趋冷，半岛体育撤牌率上升，溢价率走低，流拍严重，从拿地区域来看，主城区为房企拿地主力区域，地块多集中于三环、四环之间，近远郊土地市场较为冷淡，国、央企成为全年拿地主力军，民企普遍拿地意愿不足，集体躺平，除部分优质地块外，底价成交成为全年主基调。

　　销售端：受洪水及疫情反复的多重因素影响，郑州楼市数次“停摆”，全年去化不尽理想，房企普遍降价以求以价换量。分区域来看，主城区价值凸显，市场去化较好，近远郊市场下行，去化普遍不佳。刚需、刚改产品为市场主力产品，改善型产品需求较弱，2021年郑州房地产市场大量楼盘延期交付，市场信心下降。

　　中央坚持“房住不炒”和“三稳”的主基调不变，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环，仍是政策调控的主基调，郑州受洪水及多轮疫情的影响，政策微调预期明显，稳定购房者置业信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行，将会是为未来郑州房地产调控的主要方向。

　　2021年郑州城改项目推进节奏缓慢，且流拍严重，预计2022年政府或将加大城改项目推进力度，保障城改项目顺利落地，公开土地数量或将持续增加从而提振市场信心，企业拿地以稳为主，联合拿地或将变多。销售端，预计2022年郑州房地产市场置业信心仍处于修复期，楼市目前下行趋势还未彻底转变，短期市场修复仍需时间，刚需产品仍为市场主力，成交主力区域仍将为主城区，近远郊县市场将处于恢复期。

　　2022年房企仍然面临流动性考验以及降负债的要求，房企土地新增投资意愿整体不会太高，但2021年四季度以来，随着一系列维稳措施的出台，风险问题逐步得到遏制并陆续出清，正常的投融资、信贷需求、购房需求得到满足，武汉、长沙、南昌等房地产市场正在逐渐稳定下来，中长期看，随着中部崛起战略推进，城镇化进程不断，中部地区核心城市依然拥有一定的成长空间，仍具较强的投资吸引力，是大型房企的重点关注城市。在新经济格局下，中部省会城市在城市圈打造和区域经济中，将发挥更加重要的引领作用，也将推动房地产行业不断步入高质量发展新时代。2022年，中部省会城市正处于迈向高质量发展的战略机遇期，头部房企将在投资布局、开发建设、设计营销、管理服务等方面不断优化调整，以适应新的监管要求，逐步进入精细管理、高质量发展时代，进而推动中部地区房地产市场稳字当头、稳中求进。

　　但值得注意的是，2022年各城市间市场分化仍较为明显，武汉潜在供应规模较大，市场竞争激烈，但市场需求充足，仍将维持较高规模成交。半岛体育长沙2021年土地成交将推动商品住宅市场成交保持较高水平，但市场竞争压力有增无减。南昌市场容量及热度不高，潜在供应缩量或将对2022全年成交形成较大影响。郑州市场当前仍低温运行，购房者置业信心不足，短期市场恢复动力相对较弱，预计2022年郑州市场短期逐渐企稳，下半年有望逐渐回升。