半岛体育从2004到2019，刚刚过去的这15年，无疑是深圳乃至中国住宅物业的黄金时代。

　　无数普通深圳人抓住了这十几年的难得机遇，果断上车，成为了这一轮房地产大牛市的最大受益者。

　　然而在“房住不炒”的全新时代，想重现这样的财富传奇已成为不可能的任务，无论普通住宅还是豪宅，想在短短几年间翻倍已越来越难。

　　正是在这样的大背景下，一批先行者已紧跟外资机构、半岛体育金融机构的脚步，悄悄进入了一个全新的房产投资领域。

　　而深圳淘房志、独角Mall采编团队也经过长达一周的实地调查，力图为大家揭开深圳商铺投资的神秘面纱。

　　就在5月初，香港麦当劳委托仲量联行出售旗下6间商铺，迅速成为深港财富精英圈的热门话题。

　　这六个商铺分别位于尖沙咀、鲗鱼涌、蓝田、大埔、屯门及深水埗。六个商铺均属于收租项目而非自用。

　　淘房志了解到，价值最高的一个商铺就位于尖沙咀星光行地库铺，价值约10亿港元。

　　业内一直有笑称：麦当劳其实是披着餐饮外衣的地产公司，麦当劳的选铺经验，商铺经营，让这家快餐巨头，在商铺投资上有独到之处。

　　来看看麦当劳星光行铺位，位置在大名鼎鼎的海港城正门附近，坐天星小轮或经广东道，进入海港城，必经此铺，也就是集标杆Shopping mall和核心干道人流于一体。

　　香港的投资毕竟不是熟悉的领域。但是深圳，一些地段不论售价或者租金，都能远超其他地段。

　　自从深圳住宅政策逐渐收紧，不少投资人就将投资方向转向商铺。深圳是商铺市场又如何呢？

　　车公庙站是1、7、9、11号线的换乘站，据《晶报》的调查，日均人流量能超过12万人次，是深圳地铁人流量最大的站点。半岛体育

　　阿萍（化名）是我的四川老乡，目前在车公庙的丰盛町负二楼开了家串串店，13㎡的小店生意还不错，半岛体育每月租金将近2万元。

　　像这种只有十几平米的小店，是丰盛町最常见的铺位，大多是一些小吃店，奶茶店，蛋糕店，小礼品店。

　　车公庙地铁每天的人流量都是个相当庞大的数字，阿萍表示完全不担心生意问题，”刚开始只是咬牙租下来的铺子，现在生意这么好，宁愿加租我也不会走。“

　　铺位就在地铁出口，人流最大处，“这里开店的人都知道，这个10平米的店，去年有人出价100万一平，但业主没同意。”

　　但据链家的朋友介绍，旁边一个位置略次的商铺，40平米的铺子，业主表示低于40万每平，都不考虑出售。

　　而同一条商业街，租金差异也很大。平均租金1000元/㎡情况下，负二楼人流量大，租金能翻倍，甚至三四倍，而负一楼人流次一些的商铺，租金大概500元/㎡。

　　即便是占据最密集人流的地方，商铺价值也有三六九等，核心区域的核心点，就是价格的爆发点。

　　下午4点，还没有到晚高峰。南山海岸城已经聚集了不少人气 ，2楼商业街两侧的商店热闹程度，已经不输于周末。

　　才4点钟，网红店“鲍师傅”已经排上了长队。这家店的位置正好位于二楼海岸城商场正门对面，这个广场同时是横穿海岸城必经之地，本来就多的人流加排长队，店家必须要安排员工维持秩序。

　　同在这个大广场位置醒目的还有星巴克，它的位置也很特别。不仅是在商场和商业街的转角位，面积大招牌更醒目，同时还在海岸城一楼上二楼的必经之地。

　　此处也是中洲大厦，万豪酒店，富龙大厦等高档写字楼和酒店所在处，以及天利中央广场所有写字楼员工，平时购物休闲，甚至回家的必经之处。

　　同时段，在一楼的商业街和保利文化广场的一楼，人流明显逊色很多。即便有网红茶饮聚集人气，消费者仍然倾向于去购物体验更好的二楼商业街。

　　甚至发现，周边这些大集团的写字楼重要出口也设置在2楼，人群导流进入2楼商业街就更加顺理成章。

　　海岸城商业街两侧写字楼，从左到右，半岛体育一次是天利中央商务广场，中洲控股中心A座，中洲控股中心B座。

　　淘房君还在地铁站发现一个现象，同样是后海地铁站，半岛体育通往海岸城的D出口，人流明显要高于通往保利广场的E出口，人们更愿意直接上二楼。

　　淘房志了解到，天利名城与商业街的拐角铺“西少爷肉夹馍”，126平米的面积，每平米月租是2000元，这样算下来，月租金高达25.2万，业主光是租金一年就能收302.4万！

　　2006年，海岸城首批发售时3-4万/㎡，2007年发售第二批商铺，当时的价格为6-7万/㎡。

　　现在，海岸城售价约37万/㎡，最高成交价曾卖到60多万/㎡，是一个大约20平米的拐角铺。

　　最近诺德中心拍卖了一楼底铺，经过333轮竞拍，从评估价5400多万，到最终成交价超过1亿，几乎翻倍。

　　这个683.55㎡的铺，目前是一家银行，月租62万元，租约到2023年，且在以每年5%递增中，到2023年，租金能高达76万元/月。

　　算了一下，这个铺的回报已经超过7厘，这在商业里算是非常高的，毕竟一般能达5厘就已经够高了。

　　深圳的发展也就短短几十年，经济在追赶香港的途中，房价也在走香港的路子，从天价住宅涨到天价商铺，未来重点商圈必然一铺难求。

　　大型shopping mall：麦当劳星光行铺位，在大名鼎鼎的海港城正门附近，坐天星小轮或经广东道，进入海港城，必经此铺；海港城海量人流，特别是靠近正门处的顶峰人流，给麦当劳带来海量稳定的客流；

　　写字楼群：诺德金融中心商铺，最最最核心是福田CBD写字楼群的人流支撑，而海岸城商圈商铺，除了海岸城贡献的人流，周边中洲大厦、天利中央广场等写字楼群的稳定客流，共同支撑了商铺价值；

　　地铁口：车公庙地铁口，多条地铁线汇聚，人流量最大处，商铺放卖价突破了100万一平米，租金也以地铁人流疏散递减；

　　成熟社区：海岸城商圈铺一枝独秀，除了海岸城、南山中心区写字楼群、2号线号线地铁交汇外，还有一个重要因素，周边观海台、蔚蓝海岸、滨海之窗等10年以上成熟住区，社区消费人流与商圈、写字楼人流正好形成互补。

　　最近几年，深圳房产投资圈的很多朋友都形成了一种思维惯性：在深圳买房只能买住宅，不能买公寓，不能买写字楼，也不能买商铺。

　　首先，最核心的一点是货币。货币最终会像水一样，一轮接着一轮，淹没一切资产。纸币天生具有必然的贬值趋势。

　　理论上来说，我们这辈子80%的时间都会生活在通货膨胀里面，只是通货膨胀的力度到底会怎么样。这是我们做一切投资需要考虑的东西。

　　第二，网红店崛起，带来优质商铺租金迅猛上涨。过去几年有个很重要的趋势，很多人家楼下的商铺生意很差，但是一些网红店在强势崛起。

　　网红店崛起的核心逻辑就是，把线下的门店跟线上的品牌结合起来，通过线上品牌把人流导到线下门店，这样网红店就能带来非常高的租金回报。

　　第三，商圈铺崛起，传统街铺没落。最近几年，很多人认为买商铺没有赚到钱，实际上是因为买社区铺的没赚到钱。

　　商圈铺在崛起，深圳远一些的龙华、龙岗的一些商圈，这几年也都很不错。但是，传统的街铺就比较难。

　　我们今年对深圳的一些商业也在做研究，发现深圳原关外的地方，本来只是一个街道、一个镇，却居住近几十近百万人。

　　几十万人对于欧美国家来说，就已经是一个大城市，100万人口在美国也是可以排在前几名的大城市。这是出现区域性商业中心的很重要的原因。

　　大型的电商最近都在转战地面，原来在网上卖东西的人，现在也要到地下开店面。原因就是，在网上投广告吸引客户的成本，已经比在线下租一个商铺更高。

　　这也是为什么从前年开始，深圳很多商铺的租金在悄悄往上涨的一个很重要的原因。