半岛体育近两个多月来，晨报新闻热线经常收到市民投诉：骚扰电话最近增多，排名居前的是各类商铺、写字楼的促销电话：“价格不高，地段不错，还不限购、不限贷，小投资有大回报。”
在汉口市中心香港路附近的一处写字楼门前，摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。记者走进营销中心详问才知，半岛体育要面积达到500平米才会送车位，而楼盘均价在20000元/平米以上。也就是说，半岛体育总铺价要达到1000多万元，才有车位送。
得知记者想小额投资，售楼员介绍了一套50多平米的房间，总价110多万。首付57万，贷款56万，贷10年，月供6000多元（注：商业地产贷款年限仅10年）。针对将来房子如何出租的问题，售楼员告之那套50多平米的房间，已被一家公司整体租用6年，记者只需购买，每月就可收到5000多元的租金，用以“以租养贷”。
接到一个商铺电话：“地铁商铺，成熟市场，半岛体育20万就能当老板。”冲着诱人的广告，记者坐上地铁1号线，直奔现场。
在售商铺位于东西湖区，以经营陶瓷卫浴为主，共五层，是个大型的建材市场中的一栋楼。半岛体育商铺面积大的上百平米，小的10多平米。销售员帮记者选了套35平米的商铺。因是物业代租性质，一次性代租15年，后期出租不用担心。
销售员算了笔账，商铺总价不到40万，首付25万后，贷10年，贷款15万左右，月供1600多元。购铺就受益，和上个写字楼不同，月租金2000多元，每五年调高一次，连租15年。而这个租金只是保底收益，这15年中，哪怕你的商铺一直空置，租金每年仍按总房价的6.5%给付。
但此处商铺有个很大的隐患，土地产权是从1998年至2038年。“那不是只有21年的使用权？”记者问。销售人员解释，到期土地产权可以续，一年也才几百元，没什么大问题。
记者这笔账算得对不对呢？为此特意请教几位在地产界摸爬滚打多年的专家，半岛体育他们提醒：听上去很美，其实有风险。
武汉地产大咖、海尚云汇董事总经理梅水雄说：很多商铺打着“以租养贷”的噱头售卖，但后期能否保障，存在不确定性。相比住宅而言，商铺包含所有权、经营权、使用权三方的权益，较复杂。
目前武汉的商铺市场份额也供大于求，很多开发商宣称有知名品牌进驻，且与购铺者签订的合同明确了每年返租回报，可他们的后期招商和运营出现问题，开发商若无法承担这笔资金，造成无法履行合同的，只有进入法律程序，那么无疑是件闹心的事儿。目前，武汉资深房产投资客，一般优先投资住宅，其次是公寓、商铺、写字楼。
汉口的陈先生在2007年购买了一个10平米的商铺。这个商铺由以往的一个商场改造而成。“当时考虑到地段就在未来开通的地铁口旁，且周边有几个大型住宅小区，应该值得投资。”当初也是开发商承诺包租6年，前三年的租金都直接从房款里扣除。
陈先生当时算了一笔账，总价才20万，首付抵扣前三年租金后，还不到10万元。每月租金1800元左右，足以以租养贷。“特别是6年后包租合同到期，又续签了包租合同，我想着再过几年就可以回本了。”陈先生说。
可是，没想到，2015年底至2016年初，由于开发商出现资金链断裂，陈先生已有一年半没有租金收入了，他估算了一下自己的损失，想收回这些年的成本，估计还差五六万。
他提醒打算投资的市民，投资商铺时，还是得多留心，别以为“以租养贷”就可以高枕无忧。商铺的开发商每年的动态还是得关注，一旦发现异常时，得提前做准备，把损失降到最低。
房地产高级分析师林小姐分析认为：对目前武汉商业地产投资不怎么看好，有三个原因：
1.费用高，70年产权住宅类的楼盘费用在1%~1.5%，商业地产在4%~5%，高3倍以上。
2.最高贷款年限10年，贷款利率上浮最低10%，投资者每月还贷压力会较大。
1.商业供给过剩：截至2016年底，武汉已开业的购物中心数量高达56家，总商业面积达660多万平方米。从武汉登记商业面积来看，人均商业超3.1平米，是香港的2倍，商业供给阶段性过剩问题严重。
3.在快速复制的扩展之下，购物中心多数显得很“乏味”，主要体现在品牌、业态同质化。
武汉商业地产研究专家李国政提醒市民，一定要谨慎。投资商业地产，一定要多比对，多询问，特别要向身边做生意的朋友，租过商铺、写字楼，投资过商业地产的朋友，多了解真实情况。尽量选择口碑好，运营实力强的大开发商。
关于写字楼的投资，建议要交通便利的地段，地铁口最佳，周边有成熟的商业配套，记住三点：地段好、人流多、回报高。
关于商铺的投资，他青睐大型住宅区的底商，即住宅区一二楼的商铺。这类商铺可租可自用，依靠社区客流，成本小，较稳当。
武汉晨报《老徐侃房》栏目主持人徐建生，15年资深房产行业经历，业内房产投资达人，眼光独到，推荐项目多为片区房价涨幅前三甲，多年来准确预判与果断出手，实现0~1000万财富传奇，已是当下房产界响当当的网红，被粉丝称为“三镇楼市雷达扫描机”与“家庭房产最佳配置分析师”。
关于写字楼：一定要选商务区楼盘、大品牌管理以及地铁口周边。千万不要选择偏远的地方。
关于商铺：不要选背街、不要选三环外，也不要选包租，因为包租担心后期开发商“资金不支”，造成投资者损失。商铺在地铁口，收益更多。