半岛体育购买商铺时，合同约定面积差异以套内面积为标准结算，但交房时发现公摊面积大幅缩水，半岛体育开发商该不该赔偿？投资带有包租性质的各类商铺，年租金回报率线%以上吗？投资这样的商铺可能带来哪些意想不到的风险？近期，针对众多投资者密切关注的商铺纠纷典型案例，成都商报记者采访了业内资深律师，希望能带来参考价值。

　　交房过程中，王女士发现套内面积出现一定幅度缩水，尤其是公摊面积共计缩水达36.27平方米，面积缩水比例高达6.5%，导致买卖双方引发纠纷。开发商认为双方当事人在《买卖合同》中约定了面积发生误差时的处理方式，即按照套内建筑面积据实结算房价款多退少补，但公摊面积缩水部分不应予以赔偿。

　　四川华盖律师事务所（主任）律师徐华认为，关于《买卖合同》第十三条面积差异处理的认定，是本案最主要的争议焦点之一。半岛体育开发商认为双方当事人在《买卖合同》中约定面积发生误差时按照套内建筑面积据实结算房价款多退少补，这是没有法律依据的。商铺面积缩水的处理方式应按照建筑面积差异进行处理，而不是按照开发商主张的套内建筑面积结算房价款。根据《分摊规则》第五条的规定，买方购买的房屋面积应为房屋套内建筑面积与公摊面积之和的房屋建筑面积，而买方是按照房屋建筑面积支付房款的，所以面积出现误差时当然应该按照房屋建筑面积结算房价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　四川泰和泰律师事务所律师高玉林则表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。该所律师杨杰表示，如果开发商与王女士约定面积发生误差时按照套内建筑面积据实结算房款，那么开发商仅负有套内面积缩水部分的赔偿责任。如果公摊面积缩水较大，除非买方能证明开发商恶意缩水，否则很难向开发商索赔。

　　据了解，商铺公摊面积缩水引发的纠纷屡见不鲜。多位资深律师表示，由于买卖双方在签订商品房买卖合同时，开发商往往要求面积差异以套内面积为标准，交房时一旦公摊面积大幅缩水，卖方便会搬出合同约定来辩解，公摊面积不另行计算，就算退房款也只能退套内面积的差异房款，从而让业主吃哑巴亏。最好的办法是，购房者在与开发商签定商铺买卖合同时，有理由要求开发商将公摊面积纳入计价方式和面积差异处理的具体条款中。

　　购房者李先生表示，最近他看好了一套产权式商铺并准备购买，最令他心动的是开发商承诺售后包租，投资回报率高达10%以上。同时开发商还表示，购买商铺满10年后，半岛体育开发商可以根据市场价向业主统一回购。令李先生迷惑的是，由于不知道所购商铺的具体背景，半岛体育希望了解一下投资这类商铺有没有风险。

　　四川法银律师事务所律师冯明超表示，产权式商铺对投资高回报的承诺，本身就存在一定的“泡沫”成分，而商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。从表面上看，开发商开出10%以上的售后包租收益率，但实际上开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。

　　四川泰和泰律师事务所律师高玉林认为，“先售后租”也并非像开发商承诺的“绝对零风险”，这种模式除了有利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大好处是将企业经营的风险下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣。一般情况下，开发商往往尽量将经营风险转嫁给业主，所委托的经营管理公司也可能因为缺乏经验、专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难，导致开发商承诺的租金回报率难以实现。

　　综述多位律师的意见，值得中小投资者注意的是首先要识别产权式商铺分为两种业态，一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报将得不到保证，导致这类商铺纠纷频发。另一种则是独立产权商铺，其与虚拟产权式商铺的根本区别是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。半岛体育这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的，选择这类商铺时还要综合考虑所选择商铺的区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等各大要素。