半岛体育计划在东莞开电脑铺的小郑，去年下半年开始在东莞各街区找铺位，大半年过去了，开铺当老板的愿望却依然没能实现。“好一点的地段，铺租高达每平方米140元，都可以超过广深了”——高企的铺租让小郑至今未敢出手。

　　记者调查发现，东莞街铺租金持续升高，主要原因是受商铺售价不断攀升所带动。有地产业界人士向记者分析指出，住房投资被政策扣上“限购”紧箍咒后，投资者开始把资金砸向商铺，大量资金流入铺，直接炒高了东莞商铺售价，商铺租金自然水涨船高。

　　据悉，目前东莞商铺销售均价接近1.5万元/平方米，部分项目甚至高达7-8万元/平方米。生意人坦言，商铺售价和租金被吹胀，当地消费力却又不见增强，生意越来越难做，东莞商铺投资泡沫已现，商铺的真实价值严重缩水。

　　“大城区各商圈的商铺，我几乎找了一遍，接受不了这么高的租金”，小郑开电脑铺的设想筹划了大半年，却在找铺位的过程中被高昂的铺租卡住了。

　　据小郑介绍，东莞南城西平一带商业还有待发展，但铺租一点也不低，50平方米的街铺，一个月租金得5000元；东泰一带居住区，人气较旺，却很难找到空铺出让，其价格最少也要145元/平方米。“地段稍好的商铺，租金高得吓人，评估后都不敢轻易出手”，小郑告诉记者，景湖时代城一个铺面，租金得6800元，银丰路连接鸿福路属于城中村通道上的街铺，不到40平方米，米租金也得5000元一个月，算起来要120元一平方米。半岛体育

　　小郑表示，自己的投资预算也就十余万元，铺租这么高，他还真不敢随意出手，搞不好钱都砸在铺租上了。另外，高昂的转让费也让租客倍感压力。据悉，南城城市风景街一个20平方米的铺面，光转让费就要12万元，让人咋舌。

　　“东莞的铺租租金和人流量消费力完全不成正比”，在东莞南城和东城各有一家川菜馆的黄老板告诉记者，铺租高企而消费力又不见增强，已让他萌生退意，半岛体育计划逃离东莞另谋发展。“我的新店选择在重庆，如果那边经营得好，就会逐步退出东莞市场”。

　　据介绍，黄老板在东莞南城新基的铺面有100平方米，每月租金要7000元，该铺面在厂区附近，位置并不显眼。黄老板近日在重庆一居民小区定了个新铺面，“那边是中心住宅小区的商铺，铺租不到50元一平方米，还赠送管理费”，黄老板告诉记者，在东莞像他们这种做工厂饮食生意的，只有夜市稍好些，但这一情况在广州、深圳、重庆都不会出现，只要出品好，午市和夜市都一样火爆。黄老板认为，东莞的铺租与东莞的消费力不成正比，半岛体育这让在东莞做小生意的人很辛苦。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐告诉记者，楼市限购政策，仅限制了商住房，并未限制商铺，这让市场上一部分投资资金流向了商铺投资，直接吹胀了商业地产的售价。2012年以来，东莞商铺开发、投资热潮滚滚，售价节节攀高，均价高达1.5万元/平方米，同比翻了一番，有的项目每平方米甚至高达7、8万元。

　　据分析，除了投资客的方向转向，开发商的主导效应也一定程度上炒高了商铺价格。楼市调控后，半岛体育很多开发商加大了商业地产的开发速度，市场上商铺供应瞬间火爆起来。“住宅卖不动了，开发商便积极卖铺回笼资金”，车德锐告诉记者，半岛体育以往开发商都会等到住宅卖得差不多的时候才启动商铺销售，但现在，很多楼盘开盘不久就火速推出商铺一起销售。

　　来自东莞中原研究部的统计数据显示，2012年上半年东莞一手商铺均价为15821元/平方米，比2011年同期（6655元/平方米）上涨138%。西平、科技大道内景湖时代城、格林小城、石竹新花园、中信新天地等热点项目，之前开盘2万元/平方米的商铺，现在已经涨到4万元/平方米。记者了解到，南城西平板块商铺价格普遍涨到每平方米5万元，部分铺位甚至达到6万多元一平方；而长安万科广场的商铺更是高达7、8万元一平方。

　　投资者疯狂高价炒铺，但在租客和小老板们眼中，水涨船高的铺租，远远没达到回报率目标。车德锐称，东莞铺租对比商铺售价的投资回报率仅为4%-5%，还处于较低水平。

　　记者调查的信息显示，当前西平一带的商铺售价在5-6万元一平方米，铺租每月大致在100-120元一平方米，若以铺租6万元一平方米，租金每月120元一平方米来算，西平一带商铺的投资回报率仅3%左右。一些新建小区商铺售价和租金都偏低，但回报率也同样低。万江葡萄庄园三期的商铺售价为2.2万元/平方米，根据其附近商铺租金60元每平方米计算，租金回报率也不到4%。

　　这样的回报率让商铺的投资价值锐减。车德锐分析，东莞的商铺价格目前已经透支了未来五到十年的升值空间，泡沫已经显现。“当前东莞商铺的租金还能再涨多少，我个人持怀疑态度”，计划投资购买商铺的张小姐告诉记者，东莞的商铺租金明显没有很大的上涨空间，如果商铺价格不回归理性的话，她不敢轻易出手购买商铺了。当前银行5年以上贷款的基本利率为6.55%，如果买铺收租的话，还不够支付利息钱呢。