半岛体育大家逛街时可能已经意识到了一种社会“怪象”正在频频发生：一条商业街上，很多做衣物、服饰、家居用品等的商铺内狼藉一片，但店门紧锁，走近一看门面上贴着A4纸打印或者手写的“旺铺转租”。而与这些实体“商铺倒闭”相呼应的是，满大街都是奶茶、小吃、炸鸡、火锅等餐饮店。我曾经特别留意过，一条不到1公里长的步行街，里面竟然挤满了5家奶茶店和4家炸鸡店。和餐饮店一样“见缝就开”的还有满大街的房产中介和大药房。

　　房产中介越来越多，这个绝大多数人都可以理解，因为房地产受关注度较高，国人买房置业时确实需要这个行业。叠加房产中介基本上是暴利行业，一套200万的房子，要提佣金近5万元，很多时候一个店铺的每月运营人员开支只需要卖一套房子的收益就够了。所以房产中介在很多住宅楼较多的地方都会疯狂开店，而且专挑地段好的商铺。值得一提的是，房产中介，合伙经营很多。

　　尤其是药房，半岛体育更是离谱，有权威数据统计，在一线城市成熟的商区，已经夸张到每隔100米就有一家药房。这和发达国家，遍地都是私人门诊极其类似。为何会这样？药房生意其实并不像小吃等餐饮一样，顾客络绎不绝，但它们仍然能做到“遍地开花”，业内人分析认为，归根结底是药房的利润极高，而且很多临街商铺的药房，基本上只售卖价格昂贵且利润极高的药品。这使得即使它们的客单量较低，但营业收入完全可以覆盖支出，而且每个月都能保持很高的利润。

　　此外，还有一个怪象是，随着房地产不断快速发展，很多城市住宅房价一年比一年高，但是商铺的投资价值却在萎缩，过去“一铺养三代”的投资思维也在发生扭转。尤其是一些二三线城市，不仅商铺不再吃香，甚至一些动辄几万方、十几万方的商业综合体也举步维艰，运营状况糟糕。房价高了，大量商铺却一茬接一茬倒闭。很多投资商铺的人也面临投资收不回，铺子空置的尴尬处境。

　　有人感觉生意难做，但有些生意却异常火爆，服饰、家居等实体商铺转租、倒闭的频率在提高，但与此同时满大街都是药房、培训机构、宠物店、房产中介、理发店、水果店和餐饮店，为何会出现这种“怪象”？我们总结认为主要是三方面原因：

　　正如上文所说，并非所有的线下生意都不好做。如果我们仔细观察会发现，线下商铺不好经营的基本都是服饰、家居类行业，而餐饮、水果、理发、培训机构、房产中介等这些店铺的生意越来越好。归根结底是这些行业更注重线下，线上虽然也有涉及，但无法撼动线下的商铺式运营地位。

　　服装、服饰、家居用品、化妆品、洗漱用品等实体店商铺大量倒闭，还有一个主要原因是人们消费习惯的改变——智能手机普及，电商崛起、直播带货等发展日臻完善，半岛体育物流给力等多种因素叠加，不仅改变了人们的消费习惯，因为省去了中间环节，更拉低了商品的价格。比如一件大衣，实体店可能要卖500元才能有利润，但是通过电商消费者可能只需要花300元。而且现在网上购物，还支持7天无理由退货，甚至很多商品购买时还赠送了运费险，即使退换货都不需要再花费邮资。

　　奶茶、理发、房产中介和药房这些店铺因为重线验，所以是电商无法冲击的，但是其它不具备线下唯一属性的行业却不然，只能承受被电商冲击，分流绝大多数流量，然后利润大减，最后默默关门倒闭的结局；

　　西南财大研究数据显示，全国住宅空置率高达21.4%，但殊不知商铺的空置情况更严重，即使是四大一线%以上。

　　商铺空置越来越多，归根结底是商铺严重过剩。尤其是过去十年，由于地方规划层面导致的商业供应规模巨大，直接导致了很多地区的商铺存量比实际所需要高出数倍。这种情况在一线城市也很普遍。在国际通用标准中，商业人均面积有一个基本参考值，正常标准在0.8-1.2之间，只要超过1.2这个数值，那就说明存在过剩。

　　按照国际标准，全国半数以上的城市的商铺都超过了2。拿合肥来说，全市能说得出名字的就有至少6家十万方上下的商铺经营惨淡，客流量少，商家入驻的积极性低，半数以上的商铺都常年空置，招不到租户。

　　商铺严重过剩，最直接的结果就是分流了商户和客流量，尤其是一些地段较好、品牌知名度高、运营能力强的商业综合体，抢生意的能力更强。客流量大，商家才愿意入驻，这才会获得良性循环。尤其是餐饮、药店、和房产中介，更会早早瞄准这类商铺，抢在第一时间入驻。

　　此前网上曾有一个问卷调查，“你觉得马云和高房价哪个对实体店的挤压更大？”相比于电商对线下实体店的冲击，其实高房价对实体店的挤压有过之无不及。众所周知，半岛体育一个线下店铺的主要成本包括三大项：店铺租金、人员开支和经营商品本身的成本。而这其中店铺租金可以说是最大头的成本，尤其是一些一线城市的网红商业街，一间不到20平的店铺租金可以高达10万元/月，占到总成本的80%左右。

　　最主要的是，不管你生意好不好做，很多房东都是一味涨租，更有一些房东，半岛体育每天就盯着你的生意研究涨租策略。很多实体店经营者吐槽，生意确实火爆，但最后都给房东挣钱了。

　　不过回过头来看，其实很多房东也是迫不得已，要知道他们涨租或者制定高租金也是这个游戏里的无奈之举——自己当初也是花费巨额资金购买的商铺，如果真的要按照租售比来算，其实这几年很多商铺的回本周期都拉长到了四五十年，要知道商铺的产权也才四十年。

　　所以总结来说，其实很多线下实体店商铺大量倒闭，也有高房价催生高租金，继而推高实体店铺运营成本，对实体店铺产生挤压的功劳。

　　线下实体店铺大量倒闭，并不意味着线下商铺价值的消失，也不意味着线下经营业态的消失。任何事物的发展都有规律性，服装服饰、鞋包、家居等业态线下越来越不景气，确实是受到电商冲击、半岛体育高房价挤压和严重过剩等的影响。但现在满大街都是的房产中介、奶茶、药房、理发店、餐饮店等，也并不意味着不会被新生物种所取代。就拿买菜来说，基本属于纯线下经营业态，但最后还不是被社区团购造成巨大冲击？

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