半岛体育李玮老师于2024年1月25日晚进行了新年的第一场直播，主题是：2024年全国重点城市置业信心指数的发布及解读，从微观的、置业者的角度去解析2024年房地产市场会发生什么改变？以下是李玮老师2024年1月25日晚上的直播文字实录：
各位朋友晚上好，今天由我来解读2024年全国重点城市置业信心指数。我们的团队在过去的一个月的时间里，紧锣密鼓地采集了很多数据，也得到了业内很多专家、同仁的建议。今天我会来给大家做正式发布，同时也会探讨下2024年的地产市场，房企和从业者应该如何应对？
第三，在这样的市场态势下，我们该如何做？对于从业者来讲，何种产品在2024年更有市场？
在我们的指数发布之前，有很多专业的机构都有类似解读，大多是从宏观的角度来解析，但今天我们会从微观的、购房者的角度去看2024年房地产市场会发生什么改变？
我们本次调研的整体置业信心是100.48分（超过100分说明信心向上，低于100分说明信心较差，数据源于全国8842份有效问卷，置信度达到95%以上），整体呈现弱复苏趋势。在趋势背后，我们能通过多个视角的解读看到很多信息。
大多数人仍然是有购房需求的。我们能看到客户的未来置业意愿是高于基期100值的半岛体育，说明当下居住需求仍然是存在的。居住是一种非常古老的需求，即使是对房地产市场是非常悲观的人，也不会说绝对不买房了。但是需求虽然还在，但更多的人对于未来的房价仍然较为悲观，担心市场调整仍未到位，所以即使兜里有钱，也仍然处于持币观望中。这导致过去两年，房地产市场出现了一个腰斩的局面。
从全国形势来看，一线城市的置业信心会比二线更高。上海和成都的置业信心相比去年有明显增长，解释了为什么在被称为地产寒冬的2023年，沪蓉的地产市场仍然较为火热。
而西安、武汉、南京等城市，置业信心相比较2023年有所下降，这些二线城市的房地产市场韧性相对更差一些，置业信心需要更强烈的措施去提振。
2024年相对2023年的房地产态势难有逆转半岛体育，但从我们调研的数据可以看到，客户的需求是在进一步加强的。48%客户表示2024年置业意愿相比去年加强，44%客户维持不变，仅有8%比去年更弱。总体来看，购房者的置业意愿是有所复苏的，呈现悲观的群体还是属于少数。
从不同的置业意愿里我们能发现，意愿加强的客户，有50%都存在刚性的居住需求。大家推迟购房节点有疫情的影响，有经济形势的影响，还有一系列舆论的影响。但刚性需求始终不变，在过去推迟的刚性购房需求将会在今年的房地产市场得到释放。
但有一些人的置业意愿相比2023年是有所减弱的，不断调整的市场是他们观望的重要原因。即使现在的房价明显回落，但仍然担心是否抄底半山腰。值得注意的是，这些客户的需求大多并不急迫，因而可以选择观望。
首要因素是就业的稳定性。如果我们希望房地产市场能够趋于稳健，那么必须要让大家对于未来就业有一个更好的预期。此外，降低贷款利率也会有助于提升置业信心。从居民存款频频新高可以判断出购房者之所以现在不出手，并不是因为首付款半岛体育，而是对于负债和高杠杆的担心，进一步降低贷款利率能够有效降低持有成本。
最近大家很关注的房票安置政策，购房者对于这个政策的态度是什么呢？87%的人认为这个政策对于提振信心方面是明显有帮助的。但要起不到一个扭转预期的作用，大部分人还是会选择观望市场的反馈，适时出手。
虽然2024年房地产市场存在一个审慎乐观的情绪。但这个乐观情绪并不代表房地产市场的全面复苏了，客户内部的差异性是非常明显的。
改善客户的信心明显高于刚需客户。改善客户（购买房产面积在144平米以上）的置业信心是明显提升的半岛体育，今年更多的客户会更加希望能够改善原有的居住生活。刚需客户（购房面积在100平米以下的小户型购房客户）的置业信心是在下降的，这类客户受到整体经济大势的影响也更明显。
之前房地产市场特别喜欢讲，得刚需者得天下，但我们这次调研发现，改善的需求已经完成成为了市场的绝对主力。安居落户和结婚分巢这一类的刚需置业份额被进一步压缩。所以，品质改善是今年地产市场的绝对主力方向。更好的户型、学区、配套，也会成为对改善客户的强有力的吸引。
新房改双轨制下，政府推出了大量的保障性居住产品，是否仍有很多人想去买商品房？在我们这次的调研当中，73%的人仍然希望购买商品房，是因为商品房有多重属性：居住属性、金融属性和配套属性，保障性产品能够解决居住，但配套满足往往不够，例如优质的学区等。而对于部分的刚需客户来讲，如果仅仅考虑居住属性来讲，确实会有一些客户会被分流。
第一种是金融属性。随着房价的下降，金融属性正在褪色，居住和配套两重属性开始上升。
第二种是居住属性。更好的居住的品质、户型表现，生活方式是我们居住属性应该去提供的。所以在金融属性退潮后，今年好卖的房子一定是能够提供很好的居住属性的。
第三种是配套属性。由于目前的共有产权和保障性租赁住房在配套供给方面，没有办法和商品房一样做到租住同权。所以，很多的年轻人在有条件的情况下，仍然会选择居住商品房。对于今年的房地产企业来讲，产品力提升的一个很重要的方向就是要做好配套。
改善产品要走强体验策略。当金融属性退潮之后，人们之所以购买房子，是希望对原有生活方式体验的突破半岛体育。改善客户之所以要购买这个商品房，更多是希望能够改善现有居住体验。过去被金融属性所掩盖的一些产品缺陷，被逐步放大出来，产品设计上应该要考虑的是如何去突破客户原有的生活方式，带来一种改善的体验。
我们在做产品的时候还是面临成本的压力，怎么样能够在有限成本的情况下实现奢华感，是要去重点思考的，需要更聪明地去配置成本。
在过去这些产品面世之后，会发现很多的商品有成本错配的情况。随着市场进入一个买方市场，客户的改善需求被释放后，客户变得更加挑剔。在这个情况下，要结合成本和客户敏感度，要对产品的配置和成本投入有所取舍，只能把有限的成本用在客户最敏感的地方。
在地产高周转时期，很多产品是高度标准化的，这样的产品有助于缩短生产周期、控制成本。但是现在随着市场成交缩减、转入改善化产品周期，客户也越来越挑剔、越来越细分，标准化的产品是否仍然适应，就要打一个问号。
一城一策的高定化、属地化是一个非常重要的方向。事实上，中国的城市间差异、南北方差异很大。悦数之前在很多城市做过调研，以广州和上海为例，两个城市的气质、购房者的生活方式是有明显差异的，这些都会导致产品需求的不同。所以未来中国的房企要有自己的产品标准外，还要考虑在地化是否足够灵活。
对于房地产市场而言， Z世代刚刚成为主力购房者。Z世代对产品的需求发生了明显的改变， Z世代和其他不同世代在生活方式的差异性是很明显的，以洗手间为例。原以为60后、70后和80后在洗手间里的时间可能相对更长。事实上却并非如此，Z世代在洗手间里面会选择泡澡、做面膜、和朋友聊天。他们把洗手间作为一个自身疗愈、放松以及赋能的空间，有别于其他世代。这个世代也发生了很多趋势变化，这些变化对于企业和产品而言是有明显的启发的。
改善需求会比刚需会更加活跃，但市场仍然会有大量的刚性需求，也就是我们刚才讲的城市新移民。这类产品需要注重好配套，追求极致的性价比。这些客户为什么不去申请保障房而选择商品房，很大程度上是因为商品房的配套，所以做好配套是很重要的。
第一个是教育成长（0到12岁的孩子）。虽然说现在出生率逐年下降，但是当孩子越来越少的时候，孩子也会越来越珍贵，家庭在选择房子的时候，会更考虑最小孩子的核心诉求。所以教育配套做得比较好的项目，或者在空间设计上更多考虑孩子成长的产品，会有更好的去化表现。
第二个是交通出行。刚需产品很显然没有办法落位在核心城区，所以可能会在近郊，甚至是远郊，而这些刚需产品的核心点就是出行和通勤，这也是最受客户关注的东西。
对于发展商而言，未来几年做刚需产品，需要既要做开发商，同时也要做运营商。原来我们更多的注意力是放在红线范围内的社区生活圈，但在未来的产品当中，我们需要更多地考虑让商业、学校能够更好的融会贯穿在社区中，去解决一公里生活范围里面的衣食住行，给客户提供更好的生活方式。
根据本次调研结果，购房区域倾向排在首位的是保值增值能力突出的核心城区，尤其是改善客户。其次是近郊新区和近郊城区，客户认为这些区域城市界面更新、发展空间更大，而老城区地块，虽然配套齐全烟火气浓厚，但并不受欢迎。如果地块是属于在一些老城区、远郊城区附近，那对于拿地来讲可能会有些风险。
2024年消费支出增长第1位的是以旅游为代表的休闲娱乐。疫情三年的时间打破了很多人原有的旅行习惯。2023年整体后，文旅行业是出现了局部的报复性反弹的。
对于发展商来讲，文旅地产在2024年还是有一定机会。海南的房产销售额从去年3月放开后，每个月同比都在上涨。旅游成为了大环境下大家的情绪支点，而这也为文旅地产带来新机会。
排在第2位是教育消费。虽然现在孩子变少，但孩子变得更加的珍贵。有孩家庭会增加在孩子身上的投入，有可能是艺术教育、学科教育，或者是体育教育。儿童友好类产品和教育资源附加的产品，也会是一个非常好的机会。我们之前做过一个调研，人们会不会因为更好的配套而离开原有的居住地，发现只有教育是可以撬动人们更换原有的居住地。