半岛体育因为中央调控的达摩克利斯剑依然高悬在所有地方政府头上，房价一涨就要问责打压，所以最近几个月，一直感觉没啥好多聊的。

　　达摩克利斯之剑但这2个月形势有些小变化，今天就勉为其难聊下。现在的楼市进入到一种很尴尬的局面。凡是长期看比较有投资价值的，往往调控最严厉，别说投资性购房，甚至很多刚需都被卡住了，人为强力抑制需求，就算新盘供应量再少，需求不足房价也还是涨不动，甚至还跌了不少，除了北上广深，半岛体育最典型的要数长沙，便宜是真便宜，就是万年不涨，一点办法没有。

　　长沙9月房价，图片来自米宅凡是长期看，没有太大投资价值的，主要是许多三四五六线城市，特别是许多五六线县城，因为调控力度宽松（或压根不限购），购买力外溢效应强烈，老百姓手里有点钱也不知道能买点啥——股市基金温吞水，P2P炸雷，银行鸡肋，信托私募门槛太高也不安全，炒外汇虚拟币之类的全是割韭菜，海外投资太复杂不懂……想来想去，算了别折腾了还是买房吧。再加上买涨不买跌的从众心理，导致房价还在一路攀升，很多不知名小县城房价比长沙市中心还贵，好一点的新盘普遍五位数，甚至有些“豪宅”直冲两万，你觉得合理吗？低估的，有投资价值的，压根没资格买，就算能买，房贷利率和杠杆率都不理想，而且中短期内也涨不动，租售比又那么低，很多人就犹豫了。而那些可以买的，房价也还在涨的，又觉得高估了，泡沫化严重，房子太多，人口外流，以后这房子不好出手，很多人也犹豫了。但不买房，手里的钱又不知道放哪里，所以尴尬啊尴尬……

　　咳咳，说句有点伤人的大实话，还是社会上，有钱人太多了。三季度GDP出来后，大家也看到，继续下行，毛衣站也还是时打时和，还有很长的博弈期，新闻里三天两头不是这个企业暴雷就是那个老板跑路。整体上看，现在要找个高薪好工作没前几年容易了，更别提互联网创业，都死一大票了。尤其你看今年网购和快递业增速持续炸裂，今年双十一肯定又是再创新高的天文数字，恰恰反衬出实体店铺的相对萧条，底层逻辑是越来越多老百姓在购物时追求“性价比”——赚钱变难，花钱就更要花在刀刃上，京东太贵，拼多多走起，也不管你low不low了~这种宏观环境下，楼市又持续高压调控，房地产企业也是死伤一片，实力弱的地方性小开发商很多都已经或快要破产了，大品牌开发商业绩也不怎么好看，纷纷降价抛售，回笼资金，收缩防线。所以这两个月关于楼市最大的新闻，就是不断有地方政府推出人才引进新政。要吸引人家来你城市工作生活，半岛体育就得给人家房票，虽然只强调人才引进，只字不提调控放松，半岛体育从而最大限度减少舆论压力，但客观上，有资格买房的人的确变多了，事实上是松了一点。但往往也不敢全面放松，只敢开一个小口子——要么是只对一部分郊区放松，比如上海临港、南京六合，要么只对特定人群放松，比如天津。最近比较狠的一个新政是三亚，大专以上学历，能提供在三亚工作证明的，哪怕没户口，也可以在海南买一套房。毕竟，海南现在这天杀的房价，当地人购买力几乎可以忽略不计，全是大陆来的炒房客和候鸟族在接盘，去年全岛限购，海南楼市真是惨不忍睹……

　　三亚9月房价，图片来自米宅说到底，有点hold不住的地方政府，只能挂这个羊头，一点点试探中央划定的调控底线。但你说，三亚这么一搞，是不是海南马上又要暴涨了？还真不好说，因为房价真又起来了，马上调控又会收紧，枪打出头鸟。眼下这种局面，我觉得有且只有一种人，还挺适合买房的——那就是真刚需。注意，我说的真刚需必须符合三个条件：一、拿得出首付；二、还得起房贷（月供占家庭月稳定收入的比例最高不超过70%）。三、自己眼下就在这座城市里租房打工，一旦买了马上就真会去住，半岛体育而不是备着给儿子十多年后进城时用。不满足这三个条件的，属于伪刚需。刚需能买的，也只有一种房子：主城区住宅。什么商铺写字楼公寓商住楼，一律不要碰，北上广也不要碰。不管买的是新房还是二手房，最好从你家看出去，周围方圆几里地，都已经是建成区了，没地皮再造新房了，而且绝大部分房子都已经住人了。这种房子买了，最安心，睡觉准睡得香。哪怕是相对破旧的老城区，周围都是老破小，也不用怕。越往后，拆迁成本越高，很多老破小拆不动，只能修修补补弄漂亮点继续住人，如果你买的是新盘或10年以内的次新盘，反而更稀缺，更值钱，以后更好卖。如果早已成熟的老城区和正热火朝天兴建的新城区房价差不多，甚至后者还比前者高，那就更建议优先考虑老城区了。当然，很多人买新区，是因为孩子上学的关系，那就另当别论。如果你不是这种真刚需，别说那种一般是投资长期看可能要自住的这种购房需求，哪怕是真的改善性购房，眼下也不着急下手。我自己就有再换一套大房子的改善性购房需求，但我眼下并不着急换。首先是一线市中心房东大多心态很好，都知道现在的房价是人为抑制的结果，都不相信房价真会大跌，所以也很沉得住气，不到万不得已，不太会出血割肉。所以我看上海市中心房价至今依然没有大跳水，只是有少数急售的房东会小幅降价。现在这局面，调控是不会大幅放松的，上海也还在赶人，不像深圳那样还有大量年轻活力人口持续快速涌入，所以未来1、2年内，时间还是站在买家这边。其次是现在股市依然是低位，而且是熊市已持续52个月后，估值依然很有吸引力。越往后看，上涨概率就越大，投资价值就越大，半岛体育未来1-2年内出现新一轮牛市的概率还是非常大的。从纯投资角度看，眼下股市的投资价值可能要比楼市更大。

　　上证指数近5年走势最理想的投资节奏，是股市涨到高位清仓走人，正好这时楼市还在低位，趁机抄底。但过去两轮牛市，也是楼市拼命涨的时候，双牛共振，但下一波牛市，说不定情况会改变。